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はらだ事務所通信

不動産賃貸特集第２回
2010/01/08　vol.75

あけましておめでとうございます。メルマガ担当の尾薗です。
今週から仕事や学校が始まり、慌しくなってきましたね。でも、３連休があるので、
少しほっとしています。
毎日寒い日が続きますが、元気に過ごしていきましょう！

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連載
?不動産賃貸（第２回）?

新年あけましておめでとうございます。
本年もどうぞ、よろしくお願い致します。

例年にない寒さでございますが、皆様にはますますご発展の事とお慶び申し上げます。
いつもお力添えにあずかり、誠にありがとうございます。

さて、昨年末に、不動産賃貸の更新料費用の裁判で、更新料は違法でないとの判決後、
借主が控訴したという所までお話いたしました。
ここで少しおさらいを...

京都地方裁判所（第一審）では...更新料がどのようなものであるか知る機会は十分に
あったし、更新料の存在について認識がなかったという証拠がない。だから有効。
...といった判決でした。

大阪高等裁判所（第二審）においても、前回のお話の時に挙がった【消費者契約法10
条】に反しているか否かが問題になりました。

※消費者契約法10条：消費者契約の条項で、信義に従って誠実に行われていない契約
等、消費者の利益を一方的に害するものは無効とする、というもの。

結論から申し上げますと、第二審では、なんと借主が勝ったんです！

第二審では、以下のように示しています。

（１）これまで、全国の建物の賃貸借契約の一部において、更新料という名のもとに
金銭の授受がされてきたことは否めない。ところが、それらの事実関係は様々であり、
必ずしも全ての更新料と呼ばれるものについて全く同一の議論をする事ができない
...（中略）　

つまり、これまでも更新料という名目でお金のやり取りがあったけれど、一口に「更
新料」といっても、いろんなケースがあったはずだから、名目だけでなく、事実関係
を個別に確認して判断する必要がある、ということです。

個別に事情を見ていって判断された内容が以下のようになりました。

（２）本件全証拠によっても、本件賃貸借契約において、控訴人（借主）が賃料以外
に本件物件の使用収益に伴い、出捐(お金を出すこと)することとされる本件更新料約
定が置かれている目的、公的根拠、性質は明確にされていない...（中略）　

つまり、今回の契約では更新料についての目的や根拠が明らかではないと判断されて
います。

（３）更新料約定を見直してみると、この約款は、客観的には、賃借人（借主）とな
ろうとする人が様々な物件を比較して選ぶ際に、主として月払の賃料の金額に着目す
る点に乗じ、直ちに賃料を意味しない更新料という用語を用いることにより、賃借人
の経済的な出捐が少ないかのような印象を与え...（中略）...法律上の対価である家賃
額を一見少なく見せることは、消費者契約法の精神に照らすと許容されることではな
い。　

つまり、賃貸物件を探す時に、一般的に月額費用に目がいきがちな点を利用して、す
ぐには発生しない更新料という言葉で、あたかも『この物件は安い！』と思わせるよ
うなやり方は良くない、ということです。

以上のように、借主を全面的に擁護している訳です。

ただ、ここで意識していただきたいのは、この度の判決は決して「更新料」そのもの
を否定した訳ではありません。

契約の内容等が、消費者にとって一方的な不利益を認定されたので、借主の勝訴とな
ったわけです。
つまり、契約時の説明や契約書、契約内容が【消費者契約法10条】に照らし合わせて、
妥当なものならば問題はありませんでした。

やはりこの様な判決が出たときに、消費者としては『もっともだ』という意見が多い
ですし、不動産のオーナーの方々からは、消費者を擁護し過ぎている不当な判決だと
いう意見が沢山出ています。

結局、貸す側も借りる側も目先の利益に走って盲目的に契約を結ぶのではなく、この
契約の内容で大丈夫かどうかしっかり確認をして、契約していただきたいですね。
私どもは、契約書の内容等に関してのご相談も承っていますので、皆さん一度いらし
てみませんか？

ちなみに今回の裁判、貸主はもちろん上告していまして、最高裁での判決はまだ出て
いません。

次回も、身近な不動産賃貸に関する内容をお届けします。

（朴）

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時間　　毎週木曜日１２時から１時間
ナビゲーター　布施貴美子さん（モデル・タレント）
　　
インターネットラジオで、どこの場所からでも聞けます！
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