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はらだ事務所通信

敷金トラブル　第1回　「敷金とは」
2011/02/10　vol.186

今、フランスパンにはまっています。
こんにちは、栗原です。
子供の頃はフランスパンみたいな固いパンを食べるのが嫌いで、
クリームパンやメロンパンなどのふっくらしたパンばかりを食べていました。
けれど、最近になって固いパンに目覚めたんです。
噛めば噛むほど味がしみ出てきて本当においしいですよね。
チーズをのせるとさらに美味しさがアップ！
レーズンが入ったクリームチーズをのせて食べるのが大好きです。

本日は連載の第１回目です↓

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はらだ事務所　定期連載　敷金トラブル　「第1回　敷金とは」

今年度も残すところひと月半となり、4月からの新生活に向けてお引越しの準備をされて
いる方も多いのではないでしょうか。何かと入り用なこの時期、少しでも費用を抑えたいも
のですよね。
今回の連載では、転居時の敷金トラブルについて３回にわたって取り上げたいと思います。

　第１回　敷金とは
　ご存知のとおり「敷金」とは、賃貸借契約の際に、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保
する目的で借主が貸主に預けるお金のことです。具体的に何の費用の担保であるかというと、
次の３つを指すとされています。
１．未払賃料
２．原状回復費用
３．借主の本契約に関する債務不履行による損害賠償
　なかでも「２」については、借主の責任でどこまで原状回復する必要があるのか、大きな
論点となるところです。

　○原状回復費用の基本原則○
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下「ガイドライン」という）」
には、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故
意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復
旧すること」と定義しています。つまり原状回復は、必ずしも借主が借りた当時の状態に戻
すことではない、とうことが明確化されているのです。
また、時間が経つだけでも物の価値が減少しますので、借主が負担すべき費用についても、
建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当とされて
います。
さらに、原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能なかぎり損傷部分に限定し、その補修
工事は施工が可能な最少単位で行うこととなっています。

このガイドラインを元に、一般的には次のような考え方とられています。
＊ 通常の使用をしていて起こる住宅の損耗の修繕費　→　貸主負担
＊ 故意・過失や通常の使用方法に反する使用による住宅の損耗の修繕費　→　借主負担
ただし、貸主と借主の合意により、上記の原則と異なる特約を定めることができます。
判例等によると、特約が有効とされるためには次の３つの要件が必要であるとされています。
　１、特約が必要であり、客観的にみて合理的であること
　２、貸主が、通常の原状回復義務を超えた修繕を負担することを認識していること
　３、借主が特約による義務負担の意思表示をしていること
　このような特約は賃貸借契約書に記載されることになります。通常、敷金に関する条項は
契約書の中間以降あたりに書かれていることが多く、原状回復に関する特約は別枠でまとめ
て書かれていることもありますので、注意が必要です。
契約時には借主が一方的に不利な契約となっていないか契約内容をよくチェックすること
が重要ですね。
　
上記のような特約が結ばれていても、特約自体が消費者契約法１０条に該当するので無効
とした判例もあります。退去時に不利な契約に気付いた場合にも、その部分は無効になる可
能性があるということです。
その際の対処手段については第３回でご紹介したいと思います。

次回の第２回では、どこがどう汚れていたらどちらがどれくらい負担するのか、
具体的にみていきたいと思います。

（小金谷）

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