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はらだ事務所通信バックナンバー

はらだ事務所通信

借り換え手続特集
2008/12/12 vol.19

こんにちは。メルマガ担当の尾薗です。
今年も残すところ半月となりました。今年も終盤ですが、12月末に振り返ったとき、
今年は良い年だったと思えるよう、残り半月頑張っていきたいと思います。
さて、今回から、連載「借り換え手続」が始まります。全3回にわたり、お送り致します。
ご意見・ご感想などございましたら、是非お寄せ下さい。
⇒mailmagazine@h-firm.com

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□ 注目の記事
?ゆとりローン?
□ お客様の声
?お客様からのメッセージをご紹介致します?
□ 連載
?ローンの借り換え(第1回)?
□今日の一言
?心に響く一言をご紹介致します?
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◆注目の記事◆

? ゆとりローン ?

アメリカのサブプライムローンが問題になって久しく、その影響が日本の企業にも及び、連日リストラの発表が新聞やテレビで大きく報道されています。

このサブプライムローンですが、かつて日本にも似たような住宅ローンの制度があり、「ゆとり返済」「ステップ返済」と呼ばれていました。
旧住宅金融公庫の「ゆとりローン」を例にとりますと、これは、返済開始当初5年間は金
利が超低金利になり、6年目以降金利が上がってゆくというパターンで、1993年頃に導
入されました。その後返済額が一気に上がることに耐え切れずに自己破産する債務者が急激
に増えたため、平成12年には廃止されています。

給料が順当に上がっていくことを念頭に置いた制度であり、制度開始当初にはその後の経
済情勢がここまで激変するとは予想できなかったかもしれません。

この「ゆとりローン」に限らず、ローンを返済している人全ての方に言えることですが、
ぎりぎりまで返済を頑張った後にどうしようもなくなり自己破産するのではなく、余裕が
なくなってきたと感じた時点で返済方法の変更を考えることが肝心です。条件が合えば借
り換えた方が良い場合もありますし、また直接借り入れている金融機関に相談すれば、返
済期間を伸ばす等の対応をしてくれる場合もあるそうです。

当事務所でも借り換え手続をさせて頂いております。また、今回より連載「借り換え手続
について」がスタートします。ご参考にして頂ければ幸いです。

(福本)

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◆お客様の声◆
抵当権抹消登記の書類作成のみのプランをご依頼頂いたお客様からのメッセージをご紹介
いたします。

「依頼内容を変更したのにもかかわらず、迅速に対応していただきありがとうございまし
た。捺印箇所にも印つけていただき、私の方の処理も簡易に済みました。」(男性)

当初は、申請手続も含めてご依頼頂いていたのですが、申請書作成のみのプランへの切り
替えをご依頼頂きました。当事務所で申請書を作成し、ご本人様にご捺印頂いた上、法務
局への申請を行って頂いております。ご捺印頂く箇所が複数ございますので、書類をお送
りする際に、捺印の必要箇所をお知らせしています。「処理も簡易に済みました」とのメッセ
ージを頂けて、嬉しく思います。

「お客様の声」はこちらから
⇒http://www.h-firm.com/voice/

(尾薗)

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◆連載◆

今回は、私たちの事務所でご依頼頂いている『借り換え』という仕事の内容をご紹介した
いと思います。
『借り換え』とは、住宅ローンを組んでいる人が、より有利な条件のローンや、もっと自
分にあったローンに新しく借り入れて、もとのローンを全額返済するというものです。
あまり聞きなれない言葉だと思いますが、現在住宅ローンを組んでいらっしゃる方は金利
の上昇等気になることも多いと思います。
借り換えをすることにより得をすると言われているのは、一般的には、ローン残高1000
万円以上、返済残期間10年以上、金利差1%が目安と言われています。借り換えても返済
額が少ししか軽減されないと、借り換えに伴う諸費用の方が高くついてしまいます。借り換
えの際には、主に以下のような諸費用がかかってきます。
1)登録免許税(登記をする際に課せられる税金のことです)
借り換え前のローンの抵当権抹消・・・物件数×1,000円
借り換え後のローンの抵当権設定・・・債権額の1000分の4
2)司法書士手数料(司法書士事務所により異なります)
3)ローンの保証料(連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社や公的保証機関の保証
を受けるために支払う費用です)
4)事務手数料(金融機関に支払うもので、物件により金額が異なります)
5)火災保険料(ローン借り入れの際に義務付けられている保険です。購入した物件は金融
機関の担保になるので、担保価値を保つためにも火災保険に加入する必要が出てきます)

金融機関での審査を終え、新しく借り入れるための書類、抵当権を設定するための書類を
揃えていただきます。そして今まで借り入れをしていた金融機関に対して、担保として提
供していた不動産の抵当権を抹消し、新たに抵当権を設定することになります。この手続
きをさせていただくのが、私どもの仕事となります。 

※ 抵当権とは...債権者(金融機関等)が、自己の債権を確保することを目的に、不動産を
※ 担保にし、支払いがされない場合に、債権者は担保である不動産を競売にかけて、その
※ 競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる権利のことです。抵当権は一つの
※ 目的物に対して重ねて設定することができ、早く設定した順(実際は登記の順)に1番
※ 抵当権、2番抵当権といった具合に順位づけされ、ほとんどの場合登記されます。(登記を
※ することが、権利関係を第三者に対して主張するための要件となるため。)
債務者が債務を弁済すると、それを担保していた抵当権は消滅し、消滅した抵当権の下位に抵
当権が設定されている場合には、その順位が繰り上がります。

【ローンの借り換えに伴う登記】
?抵当権の抹消
(融資が実行されることにより、借入金が全額返済となるので、今まで設定されていた抵
当権の登記を抹消する必要があります。)
?抵当権の設定
(新しく借り入れたことにより、担保提供が必要となるので、抵当権設定の登記手続をし
ます。)

次回以降は、抵当権抹消・抵当権設定登記手続きを詳しくご紹介をさせていただきたいと
思います。
(冨田)

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◆今日の一言◆

物理学者アルバート・アインシュタインの言葉をご紹介致します。
「想像力は、知識よりも大切だ。知識には限界がある。想像力は、世界を包み込む。」
(アルバート・アインシュタイン)

仕事でもプライベートでも、想像力を働かせるとうまくいく場面は多くあると思います。
会話の中で、相手の意図することを汲み取ったり、「自分が相手の立場だったら・・・」と
考えたりすることは、よくありますよね。

『専門知識におごらず、お客様第一のサービスを創造すること』

これははらだ事務所の経営理念のひとつですが、『お客様第一のサービスを創造』するに
あたり、何がお客様第一のサービスになるのか、知識だけでなく、想像力を働かせて考え
ていかなくてはいけないと思っています。


(尾薗)

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◆Q&Aはこちらから◆

よくあるご質問をご紹介し、お答えしています。
⇒ http://www.h-firm.com/faq/

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◆お役立ち用語集はこちらから◆

身近な法律用語について解説しております。
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