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はらだ事務所通信

不動産賃貸特集
2009/12/25　vol.73

こんにちは。メルマガ担当の尾薗です。
今日はクリスマスです！ケーキを食べたり、プレゼントを交換したり、楽しく過ごされている
方も多いと思います。
さて、今回で、本年最後のメルマガとなります。
様々な内容をお伝えして参りましたが、法律や、当事務所を少しでも身近に感じて頂ければ幸
いです。
ご意見・ご感想などございましたら、是非お寄せ下さい。
→　mailmagazine@h-firm.com　

皆様よいお年をお迎え下さい。

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◆連載◆

?不動産賃貸　（第１回）?

年末もいよいよ間近に迫り、お忙しい事と存じます。
いつもお世話になっています。
はらだ事務所の朴です。

今回の連載のテーマは、不動産の賃貸についてです。

不動産の賃貸と言えば、なんらかのトラブルで裁判になっているケースをよく耳にします。

斯く言う私も不動産の賃貸にお世話になっている身ですから、やはり「礼金」や「更新料」の
様に、借りる際や更新時に、多額の費用が掛かってしまう状況に、少なからず疑問を感じてし
まいます。
そこで、皆さんにとっても、身近な問題である不動産の賃貸について、お話したいと思います。

ではまず、「賃貸借」とはなんでしょうか。
民法第601条では次のように定めています。
『賃貸借とは、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方が
これに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。』
つまり...Aさんが、Bさんに「3万払ってくれたら、この家を使っていいよ」と言い、Ｂさんが
「じゃぁ、使わせてもらうために、3万円払います」と約束することで成立します。
これらは不動産だけに当てはまるものではなく、例えばレンタカーやレンタルビデオ等も同じ
く賃貸借です。

では、何故お互い合意の上で結んだ約束事が、後々問題になってしまうことがあるのでしょう
か。
実際に起こった裁判の内容を見てみましょう。

【京都更新料訴訟】
場所：京都地方裁判所（平成20年1月30日）
内容：京都市の男性が貸主に更新料5回分、計50万円の全額の返還を求める訴訟
判決（要旨）：更新料に関する報道が広く行われることなどを通じ，消費者が更新料の性質に
ついての認識を深めていくことが考えられる...（中略）。
賃貸人に対して更新料に関する説明が十分に行われなかった場合（中略）、
消費者契約法１０条（※）により、無効とすることが考えられないわけではない
が、本件賃貸借契約の締結に至る経緯や、更新料約定の内容には、そのような事
情は認められない。本件賃貸借契約における更新料の金額は１０万円であり、契
約期間（１年間）や月払いの賃料の金額（４万５０００円）に照らし，過大なも
のではなく、認められない。

消費者契約法10条：消費者契約の条項で、信義に従って誠実に行われていない契約等、
消費者の利益を一方的に害するものは無効とする。

つまり、『借主は、更新料について知らなかったとは思えないし、知らなかったとしても調べる
ことができたはず。それに、更新料に対する説明が不十分だった場合、更新料についての契約
を無効にすることも考えられるが、そのような事情もない。また、契約期間の長さや月額の賃
料と比較しても更新料１０万円は多すぎるということはないので、更新料の返還はできない』
という結論です（なお、ご紹介した裁判例は、一例ですので、事情によっては、結論の異なる
ものもあります）。

さて、裁判で負けたからといって引き下がれないですよね。
男性は控訴することにしました。

すると驚くべき結果が待っていました！
･･･この控訴の結果は来年お伝えしたいと思います。

末筆ながら、皆々様におかれましてもご自愛いただきまして、良い御年をお迎えください。

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◆　お知らせ　◆

事務所代表の原田が、ラジオ番組に出演しています！
法律に関するトーク番組です。毎週木曜日に出演しますので、是非聞いてみて下さい。

題名　　You・I・go-on（ユーアイゴーオン）
放送局　ＲＥＤＳ　ＷＡＶＥ（７８．３ＦＭ）
時間　　１２月１７日（木曜日）１２時から１時間
ナビゲーター　布施貴美子さん（モデル・タレント）

年内は、大晦日の３１日に放送します。年明けは１月６日に放送します。
よろしくお願いいたします！

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よくあるご質問をご紹介し、お答えしています。
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