土地の売買には、様々な税金が課されますが、
土地を売買し、所有権が売主から買主へ移転したことに伴う登記を申請する場合にも、
登録免許税が課されます。
固定資産評価額が10億円の土地ならば、登録免許税だけで、
1,500万円もかかってしまいます。
そこで、通常の不動産の売買をするのではなく、
不動産を証券化することにより、大幅に税金を安くすることができます。
具体的には、AがBに土地を売却しようとする場合、
所有権をBに移転するのではなく、信託銀行(又は信託会社)に所有権を移転し
同時に信託の登記を行います。
この信託登記を行うとAは委託者兼受益者となり、
信託銀行(又は信託会社)は受託者となります。
この土地の実質的な所有者は受益者であるAです。
そして、AはBにこの受益者としての権利(受益権)を売却することになります。
このときにかかる登録免許税は、所有権移転及び信託登記に300万円、
受益者の変更登記に1,000円です。
よって、約1,200万円のコスト削減ができます。
さらに、受益権売買は、土地そのものではなく、
受益権という債権の売買ですので、不動産取得税は課されません。
つまり、通常の売買と比べ数千万円のコスト削減効果があります。
このあと、BがCに受益権を売却するときも、
CがDに受益権を売却するときも登録免許税はたったの1,000円で済みます。
これが通常の土地売買であれば毎回登録免許税だけで、
1,500万円もの税金が課されるのです。
当然、固定資産評価額が高くなればなるほど、メリットは大きいことになります。
このように、土地そのものを売買するのか、
土地から得られる経済的利益(受益権)を売買するのかでは、大きな違いがあるのです。
(後藤)
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