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2015/03/17

法律ワンポイント：「賃借権と地上権」

わたしがＡ土地を使用したいとき、
わたしはＡ土地を使用することができる権利を持っている必要があります。
さもないと、わたしは不法占拠者となってしまい、
当然にＡ土地から追い出されることになってしまいます。

土地を使用することができる権利を得る方法としてまず考えられるのは、
その土地の所有者となることです。
自分の土地であれば、誰にはばかることなく使用することができます。

しかし、特に都市部の土地は高価ですし、
また、その土地を使うことができれば十分であり、
購入して自分のものにするには及ばないということもよくあります。

そのような場合、土地を借りてしまうことで目的を達することができます。
賃貸借契約を結ぶことで、賃借権者としてその土地を使用することができます。
また、地上権を得るという方法もあります。

地上権とは、他人の土地において工作物または竹木を所有するため、
その土地を使用する権利のことです（民法２６５条）。
土地の所有者から地上権を設定してもらえば、
地上権者としてその土地を使用することができます。

このように、賃借権と地上権は、
他人の土地を使用することができるという作用を有する点で、よく似ています。

借地借家法では、
建物の所有を目的とする地上権と土地の賃借権を「借地権」として
ひとまとめにしているほどです（借地借家法２条１号）。

しかし、両者には決定的な違いがあります。
それは、賃借権は「債権」であり、地上権は「物権」だということです。

債権とは「特定の人に対する権利」であり、
権利を主張できる相手は特定の人に限られます。
たとえば、わたしがＸさんにお金を貸していれば、
Ｘさんには「お金を返して」と言えますが、
無関係のＹさんやＺさんに「お金を返して」とは言えません。

物権とは「特定の物に対する権利」であり、その代表格は所有権です。
そして、物権は一定の要件を備えれば、誰に対しても主張できるのです。
つまり、わたしがＸさんから本を買えば、
「この本はわたしのものだ」ということを、
ＸさんはもちろんのことＹさんにもＺさんにも言うことができるのです。

債権と物権という権利の性質の違いから、
賃借権と地上権にも以下のような違いが生じます。
○ 賃借権を設定しても賃貸人に登記を請求することはできないが、
地上権の場合には土地所有者に対して登記請求権を有する。
○ 賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借権の譲渡・転貸をすることはできないが、
地上権者は地上権を自由に譲渡できるし、
地上権に基づいて賃貸をすることもできる。
○ 賃借権には抵当権を設定することはできないが、
地上権には抵当権の設定ができる。

債権と物権の理解は、権利一般の性質を知るために欠くことのできないものです。
そして、賃借権と地上権は、債権と物権の違いを知る上で、
とても参考になる権利です。

（千葉）
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